على مدى السنوات العشر الماضية، ازداد تنوع وتعقيد مشهد سوق العقارات في دولة الإمارات بشكل ملحوظ. في السابق، كان النقاش العام يتمحور بشكل كبير حول وتيرة النمو، ودورات الأسعار، ومؤشرات النشاط، حيث كانت دبي غالباً ما ترسم ملامح تقييم السوق ككل.
أما اليوم، فقد اتسعت الصورة لتشمل إلى جانب الطموح، الأطر التنظيمية، وجودة الحياة، والانضباط في تسليم المشاريع، فضلاً عن المزايا والمكاسب التي توفرها الدولة. وتجسد أبوظبي هذا التحول والطموح بوضوح، سواء من حيث طبيعة الطلب أو آليات عمل السوق.
في عام 2016، اتّسم سوق العقارات السكنية في أبوظبي بالاستقرار وإن كان السوق يعمل في ظل قاعدة طلب أضيق وزخم سعري أضعف مقارنة بالوضع الحالي. فلذلك العام، أفاد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي بأن أسعار بيع الوحدات السكنية انخفضت بنسبة 3.3% خلال العام لتصل إلى حوالي 11,500 درهم للمتر المربع، في حين تراجعت الإيجارات السكنية بنسبة 2.5%. ورغم تماسك السوق حينها، إلا أنه لم يشهد توسعاً قوياً أو واثقاً بعد. ومع أن أبوظبي كانت تتمتع بمكانة مرموقة كوجهة للعيش والاستثمار، إلا أن الطلب على العقارات السكنية كان أكثر تحفظاً، وأقل اعتماداً على المشترين الدوليين، وأقل تركيزاً على المجمعات السكنية المتميزة مقارنة بما نراه اليوم.
في أعقاب عام 2016، شهد سوق العقارات السكنية في أبوظبي تحولاً ملحوظاً، حيث انتقل من مرحلة التسعير الحذر إلى مرحلة ارتفاع الأسعار على نطاق واسع. تعززت هذه المكاسب مع اتساع قاعدة الطلب واستمرار انضباط المعروض نسبياً، حيث تُظهر بيانات “مركز أبوظبي العقاري” ارتفاع قيمة مبيعات الوحدات السكنية من 16 مليار درهم في عام 2019 إلى 76.1 مليار درهم في عام 2025.
كما أصبح نمو الأسعار أكثر وضوحاً، ففي عام 2025، ارتفعت مبيعات الشقق بنسبة 15.1%، في حين صعدت الإيجارات بنسبة 12.5%. استمر هذا الزخم في عام 2026، إذ سجلت أبوظبي في الربع الأول وحده صفقات عقارية بقيمة 66 مليار درهم إماراتي، أي بزيادة سنوية قدرها 160.7%، شملت 13,518 تصرفاً عقارياً، وهو ما يمثل قرابة ضعف عدد التصرفات العقارية المسجلة في الربع الأول من عام 2025. وبالتوازي مع ذلك، يشهد المعروض العقاري توسعاً ملحوظاً، حيث من المتوقع أن يرتفع المخزون السكني في العاصمة أبوظبي بأكثر من 10,000 وحدة ليصل إلى 325,248 وحدة بحلول نهاية عام 2026. تركزت أقوى معدلات الطلب في المناطق التي تتمتع بطابع سكني مميز وجاذبية عالية فيما يتعلق بنمط الحياة طويل الأمد، مثل جزيرة الريم، وجزيرة الحديريات، وجزيرة السعديات، وجزيرة ياس.
أتاح إنشاء مركز أبوظبي العقاري في عام 2023 لأبوظبي جهة تنظيمية متخصصة في شفافية البيانات والمعاملات الرقمية والإشراف على حسابات الضمان، مما عزز الحوكمة وحماية المستثمرين وحل النزاعات المتعلقة بالعقارات قيد الإنشاء. على سبيل المثال، نجحت منصة “مضمون” التابعة لمركز أبوظبي العقاري، وهي أول خدمة قوائم عقارية متعددة بقيادة حكومية في المنطقة، في القضاء على 50,000 قائمة وهمية في مرحلتها الأولى. أما في مجال التأجير، فيعمل نظام “توثيق” على تعزيز سوق الإيجار من خلال جعل عقود الإيجار ملزمة قانوناً، وحماية حقوق المستأجرين، وتسهيل تفعيل المرافق ومعالجة طلبات تأشيرات الإقامة. وفي إطار نظام تقييم المباني بدرجات اللؤلؤ التابع لبرنامج “استدامة”، تُدمج معايير الاستدامة في متطلبات المشاريع بدءاً من التصميم إلى التشغيل، مما يؤثر على القرارات المتعلقة بالمواد وأنظمة الطاقة إلى أداء المباني على المدى الطويل.
أدى تغير طبيعة الطلب إلى تغيير أنماط المشاريع العقارية التي يتم تشييدها، ففي حين أصبح الطلب اليوم أكثر اتساعاً، بات المشترون أيضاً أكثر انتقائية. في عام 2024 وحده، وصل عدد سكان أبوظبي إلى حوالي 4.14 مليون نسمة، بزيادة قدرها 51% منذ عام 2014، وتشير التوقعات إلى أن عدد سكان الإمارة سيتجاوز 6 ملايين نسمة بحلول عام 2040. يُحدث هذا تحولاً جوهرياً في الطلب على السكن، إذ يعزز عمليات التأجير ومعدلات استيعاب الوحدات ونمو المجتمعات السكنية على المدى الطويل، بدلاً من الاقتصار على طفرات النشاط العقاري المؤقتة. وفي الوقت نفسه، ساهم المقيمون الوافدون والمشترون الدوليون بمعدل 80% من نمو المبيعات السكنية بين عامي 2019 و2024، كما شكلوا 62% من إجمالي قيمة المبيعات السكنية في عام 2025، وذلك مقارنةً بعام 2016، حين كانت ملكية الأجانب في سوق أبوظبي السكني مقتصرة على مناطق محددة.
اليوم، يولي المشترون الباحثون عن استقرار طويل الأمد اهتماماً أكبر بتفاصيل مثل التصاميم الداخلية للمساكن، وتوفر المدارس ومرافق رعاية الأطفال، وملاءمة المنطقة للمشاة، ومدى انسجام الحي مع متطلبات الحياة اليومية. يساهم ذلك في تعزيز الطلب على المجتمعات السكنية عالية الجودة والمخططة بشكل متكامل، بما يتماشى مع مبادرات “عام الأسرة 2026″ و”الأجندة الوطنية لنمو الأسرة 2031” و”استراتيجية أبوظبي لجودة حياة الأسرة”، المدعومة باستثمارات بقيمة 42 مليار درهم إماراتي مخصصة للمرحلة المقبلة من تطوير الأحياء السكنية الصديقة للأسرة.
في عام 2016، كانت جزيرة الريم بدأت تشق طريقها لتصبح واحدة من المناطق السكنية الرئيسية في أبوظبي، إلا أنها كانت تمر بمرحلة انتقالية، إذ كانت لا تزال تستوعب المعروض الجديد وتواجه ضغوطاً أدت إلى انخفاض الإيجارات. أما اليوم، فقد رسخت الجزيرة مكانتها كواحدة من أكثر الأسواق السكنية الفرعية حيوية وموثوقية في أبوظبي، وذلك بفضل توسيع نطاق الاختصاص القضائي لسوق أبوظبي العالمي، مما وفر للمستثمرين الدوليين إطاراً قانونياً ومالياً مألوفاً. تجمع المنطقة بين ميزة القرب من المركز التجاري للعاصمة وموقعها المتميز على الواجهة البحرية، وهي ميزة يصعب تكرارها على نطاق واسع. نتيجة لذلك، هيمنت المنطقة على سوق الشقق السكنية من الفئة المتوسطة، حيث بلغ متوسط الإيجارات السنوية 119 ألف درهم إماراتي، كما عزز النشاط القوي لمبيعات العقارات على الخارطة اهتمام المستثمرين العالميين وأصحاب الثروات الهائلة. تعكس خطوة “أوبجكت ون” بالاستحواذ على أربع قطع أراضٍ مطلة على الواجهة البحرية بمساحة إجمالية تتجاوز مليوني قدم مربع وقيمة مبيعات متوقعة تبلغ 4.5 مليار درهم الثقةَ في معدلات الإشغال طويلة الأمد، واستقرار الإيجارات، والنمو التدريجي لقيمة الأصول في المنطقة.
لا تزال مشاريع التطوير العقاري المرتقبة في العاصمة أبوظبي قوية، مع توقعات بإضافة نحو 57,700 وحدة سكنية بحلول عام 2030. ورغم أن هذا يدعم النمو طويل الأمد، إلا أنه يفرض على المطورين العقاريين ضرورة الالتزام والانضباط أكثر فيما يتعلق بنوعية المنتجات العقارية، إذ يتعين عليهم تجنب اعتماد استراتيجيات التموضع ذاتها في مختلف المشاريع، والتركيز بدلاً من ذلك على التميز الواضح، وجاذبية المشاريع للعائلات، والالتزام بمواعيد التسليم. لقد أصبح سوق أبوظبي اليوم أقوى مما كان عليه في عام 2016 بفضل ما يتمتع به من شفافية أكبر وهيكلية منظمة وجاذبية استثمارية عالية، وستعتمد المرحلة المقبلة على الحفاظ على نقاط القوة هذه بالتزامن مع توسع المعروض العقاري.
