أصدرت بلدية دبي التعميم رقم (1-3-1) لعام 2026 لتنظيم السكن المشترك في الإمارة، تطبيقاً للقانون رقم (4) لسنة 2026 الذي دخل حيز التنفيذ في أغسطس الماضي. يمنح القانون الملاك والمنشآت مهلة عام لتوفيق أوضاعهم، باستثناء المخالفات البنائية التي يجب إزالتها فوراً.
توفيق الأوضاع
وتفصيلاً، أصدرت بلدية دبي التعميم رقم (1-3-1) لعام 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي، تطبيقاً للقانون رقم (4) لسنة 2026، محددة 10 التزامات على مُلّاك المباني ومكاتب الاستشارات الهندسية وشركات المقاولات، في إطار توفير بيئة سكنية مناسبة للفئات المجتمعية المختلفة، بما يسهم في تعزيز جودة الحياة، وترسيخ مكانة دبي العالمية.
ونصت أبرز الالتزامات على ضرورة توفيق أوضاع المباني أو الفلل المستخدمة حالياً للسكن المشترك، بما يتفق مع أحكام القانون، خلال سنة من تاريخ دخوله حيز التنفيذ، ووفقاً للمحددات والمعايير التخطيطية والبنائية.
وأكدت البلدية أن مهلة توفيق الأوضاع لا تشمل المخالفات البنائية ومخالفات تغيير الاستعمال، التي يتوجب إزالتها درءاً للمخاطر على الأرواح والممتلكات، مشددة على ضرورة الحصول على رخصة بناء للسكن المشترك، سواء للبناء الجديد أم لإجراء تعديلات على المباني والفلل القائمة بغرض تحويلها إلى سكن مشترك.
تصاريح السكن
وألزمت البلدية بتقديم طلبات الترخيص والإنجاز وتصريح السكن المشترك من خلال الخدمات المتاحة على «منصة دبي للمباني»، مع استيفاء الاشتراطات والمتطلبات المتعلقة بالسكن المشترك عن طريق المكتب الهندسي المكلف من المالك.
ويتولى المكتب الهندسي تضمين طلب الترخيص جميع المخططات والبيانات المرتبطة باستخدام المباني أو الفلل للسكن المشترك، بما فيها أرقام المباني والشقق والغرف ومساحاتها وفئات القاطنين ونسب الإشغال.
ويصدر تصريح السكن المشترك للمباني أو الفلل مباشرة فور صدور شهادة الإنجاز، متضمناً البيانات اللازمة لدائرة الأراضي والأملاك، ليتم بناء عليها إصدار عقود الإيجار للقاطنين.
كما اشترطت البلدية تخصيص كامل المبنى السكني أو الفيلا لغرض السكن المشترك، وعدم تخصيص جزء منهما فقط لهذا الغرض، على أن يقتصر السكن المشترك في المبنى الواحد أو الفيلا على فئة واحدة، إما الأفراد وإما العائلات، من دون الجمع بينهما.
مناطق محددة
ووفقاً لدليل الاشتراطات والمتطلبات الفنية للسكن المشترك المرفق بالتعميم، الذي يُعدّ مكملاً لكود دبي للبناء ولا يحل محله، ينظم استخدام السكن المشترك ضمن مناطق محددة ومعتمدة وفق مخطط تخطيطي تصدره البلدية، يحدد المناطق المؤهلة لاستيعاب هذا النوع من الاستخدام استناداً إلى الدراسات التخطيطية والتحليل العمراني، بما يضمن التوازن بين احتياجات السوق العقارية والمحافظة على جودة البيئة السكنية.
واستثنى الدليل الأراضي الواقعة على الشوارع الحيوية ذات الطابع السياحي والتجاري، بما فيها شوارع بني ياس والشيخ زايد وجميرا والوصل، من السماح بسكن الأفراد، ليقتصر استخدام السكن المشترك فيها على العائلات.
وحدد الدليل خمسة اشتراطات خاصة بالوحدات السكنية وغرف الإشغال، أبرزها ألّا تقل المساحة المخصصة لكل شاغل في غرفة النوم عن خمسة أمتار مربعة، والسماح بإشغال الوحدة السكنية الواحدة من قبل أكثر من عائلة ضمن فئة سكن العائلات، شريطة تخصيص غرفة نوم مستقلة لكل عائلة مزودة بحمام داخلي مستقل.
كما أجاز إشغال غرفة النوم الواحدة من قبل أكثر من شاغل في سكن الأفراد، وفق الحد الأقصى المسموح به والاشتراطات الصحية والفنية المعتمدة، وإعادة تخصيص غرفة المعيشة داخل الوحدة لاستخدامات سكنية.
مرافق وخدمات
وأوجب الدليل توفير مرافق وخدمات في مباني السكن المشترك تتناسب مع فئة السكن ونمط الإشغال، إذ أجاز في المباني المخصصة لسكن الأفراد توفير مطابخ مشتركة في كل طابق للمباني الجديدة، على أن تتناسب مساحتها وتجهيزاتها مع عدد الشاغلين.
وفي حال السكن المشترك داخل الوحدات السكنية (الشقق)، يجوز توفير مطابخ داخل الوحدة، على ألّا تقل مساحة المطبخ عن متر مربع لكل شاغل، مع الالتزام بمتطلبات السلامة والصحة العامة وفقاً لكود دبي للبناء.
ونص الدليل على توفير المنافع الصحية بما يتناسب مع عدد شاغلي الوحدة، بحيث يتم توفير حمام متكامل، يضم المغسلة والمرحاض والدش لكل أربعة شاغلين حداً أقصى، وينطبق ذلك على سكن الأفراد والعائلات.
وفي حال تصميم المنافع الصحية كوحدات منفصلة، يجب توفير مرحاض لكل أربعة شاغلين حداً أقصى، ودش لكل ستة شاغلين، ويقتصر هذا النظام على سكن الأفراد.
كما اشترط توفير قاعات متعددة الأغراض في مباني السكن المشترك المخصصة للأفراد، تتناسب مع عدد الشاغلين، وتخصص لتناول الطعام والترفيه، مع تجهيزها بالأثاث والمعدات اللازمة، إضافة إلى مرافق لغسيل وتجفيف الملابس تتناسب مع أعداد القاطنين.
مواقف السيارات والدرّاجات
واستثنى الدليل السكن المشترك من متطلبات توفير الحد الأدنى لمواقف السيارات وفقاً للضوابط المعتمدة، فيما ألزم مالك العقار أو الجهة المشغلة بتوفير منطقة مناسبة للحافلات الصغيرة للصعود والنزول ضمن حرم الطريق، بعد الحصول على موافقة هيئة الطرق والمواصلات، وبما يتوافق مع متطلبات كود دبي.
كما ألزم مالك العقار بتوفير مواقف للدرّاجات الهوائية بما لا يقل عن 10% من إجمالي عدد شاغلي المبنى، مع جواز توفيرها ضمن حرم الطريق بعد الحصول على موافقة هيئة الطرق والمواصلات والجهات المختصة.
وأجازت الاشتراطات تأجير الفلل السكنية الخاصة أو الفلل الواقعة ضمن المناطق المعتمدة والمصرح فيها باستخدام السكن المشترك، وفقاً للضوابط التخطيطية والبنائية المعتمدة.
الرسوم المقررة
وأكدت البلدية أن الأحكام تسري على المباني الجديدة، وكذلك المباني القائمة التي تجرى عليها تعديلات أو تغييرات بغرض توفير السكن المشترك، وذلك ضمن المناطق المصرح بها ووفقاً للاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة.
وأوضحت أنه تستوفى عن طلبات تعديل المبنى أو أي جزء منه إلى وحدة عقارية مخصصة للسكن المشترك الرسوم المقررة وفقاً لأحكام النظام رقم (10) لسنة 2006 بشأن طلبات التعديل على أنظمة التخطيط والبناء في إمارة دبي، والنظام رقم (3) لسنة 2007 بشأن طلبات التعديل على استعمالات الأراضي والمباني في الإمارة.
ويهدف القانون رقم (4) لسنة 2026 بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في دبي إلى تنظيم إدارة وإشغال الوحدات العقارية المخصصة لهذا النوع من السكن، بما يضمن حقوق المُلَّاك والقاطنين، وتوفير بيئة سكنية مناسبة للفئات المجتمعية المختلفة.
كما يستهدف الحد من التكدس السكاني والازدحام العشوائي في المناطق والأحياء السكنية، والمخاطر والتحديات الأمنية والتداعيات السلبية الناتجة عنها، والحد من انتشار المساكن المشتركة العشوائية، وضمان العدالة في تأجير الوحدات المخصصة للسكن المشترك، والحفاظ على المظهر الحضاري والجمالي للإمارة، والحد من المظاهر السلبية الناجمة عن الاستخدام غير المنظم للمباني والمنازل والوحدات العقارية.
