تقرير موديز يؤكد استقرار سوق التشييد السكني في الإمارات

ها قد صدر أخيراً تقرير عن وكالة «موديز» حول سوق التشييد السكني في دولة الإمارات، وتضمن رسالة طمأنة للمستثمرين بأن شركات التطوير العقاري الكبرى لا تزال في وضع مريح لاستيعاب التباطؤ المتوقع في العام القادم.

يشرح التقرير أن البيئة العامة لسوق العقارات السكنية ستبقى مستقرة خلال الاثني عشر إلى الثمانية عشر شهراً المقبلة، بفضل أسس الطلب القوية ومرونة الاقتصاد المحلي. ويرجع ذلك إلى استمرار تدفق الأجانب والمستثمرين، بينما يتزايد الطلب المحلي بفعل نمو السكان وانخفاض حجم الأسر المعيشية وارتفاع اهتمام أصحاب الثروات الكبيرة. وتشير «موديز» إلى أن هذا الطلب المستمر يخفف من أثر زيادة العرض وتراجع الأسعار المتوقعة على الأداء الائتماني للشركات.

طلب قوي وسكان أصغر

شهدت دبي طفرة سكانية رفعت عدد السكان إلى نحو أربعة ملايين نسمة، فيما انخفض متوسط حجم الأسرة المعيشية من 4.4 أفراد عام 2012 إلى 3.9 أفراد في 2019. يعكس ذلك تحوّلاً في بنية المجتمع نحو أسر أصغر حجماً، ما يزيد الطلب على السكن الفردي والمتوسط. الرسم البياني التالي من تقرير «موديز» يوضح هذا الاتجاه بشكل جلي:

سكان دبي ومتوسط حجم الأسرة المعيشية

تدفقات أجنبية تغير خريطة المشترين

يعتمد المطورون الكبار على قاعدة عملاء متنوّعة؛ ففي شركة إعمار مثلاً بات المشترون الهنود يشكلون النسبة الأكبر ضمن مشتري العقارات، تليهم جنسيات مجلس التعاون الخليجي، ثم الصين وأوروبا الغربية والمملكة المتحدة وباكستان، بينما تقلصت حصة المشترين من بلدان أخرى. ويُبرز الرسم التالي تنوّع قاعدة العملاء الحالية مقارنة بعام 2019 عندما كان السوق يعاني من ضعف الطلب:

مزيج المشترين الحالي لدى إعمار

المزيج في 2019 مقارنةً بالحالي

زيادة في المعروض وتوقع لتصحيح الأسعار

رغم متانة الطلب، يبرز التقرير وجود موجة توريد كبيرة في الأفق؛ إذ تتوقع «موديز» تسليم أكثر من 150 ألف وحدة سكنية جديدة في دبي بين عامي 2025 و2027. هذا التراكم سيرفع إجمالي المخزون في الإمارة بنحو 20٪ على مدى السنوات الأربع المقبلة، ما قد يضغط على الأسعار ويؤدي إلى تصحيح معتدل ابتداءً من العام القادم. الرسمان أدناه يوضّحان مسار عمليات التسليم المتوقعة ونمو المخزون:

عمليات تسليم الوحدات التراكمية للمطورين المصنَّفين في دبي

نمو المخزون في دبي خلال الأعوام المقبلة

وفي الوقت نفسه، تظهر بيانات الأسعار أن سوق العقارات السكنية في دبي شهد زيادة متواصلة منذ نهاية 2020، متجاوزاً أعلى مستويات عام 2014. فبعد سنوات من الأداء الضعيف، ارتفعت الأسعار بوتيرة أسرع في قطاع الفيلات مقارنة بالشقق، ولكن التقرير يتوقع أن يشهد السوق تصحيحاً طفيفاً خلال السنة المقبلة مع ازدياد المعروض:

مؤشر أسعار العقارات السكنية في دبي

إيرادات متراكمة ورؤية واضحة للتدفقات النقدية

من أبرز نقاط القوة التي ذكرها التقرير حجم الإيرادات المتراكمة لدى المطورين، والتي تمنحهم رؤية واضحة بشأن التدفقات النقدية على المدى المتوسط. فالإيرادات المستقبلية المسجلة في دفاتر الشركات تفوق بكثير الإيرادات المعترف بها، وتكفي لتغطية عدة سنوات من العمل وفق وتيرة المبيعات الحالية. ويسلط الرسم التالي الضوء على حجم الإيرادات المتراكمة مقارنة بالإيرادات المعترف بها:

الإيرادات المتراكمة لدى المطورين المصنَّفين

نماذج تمويل جديدة وانخفاض الاعتماد على البنوك

أكد التقرير أن الإمارات عززت بشكل كبير إطارها التنظيمي العقاري خلال السنوات الماضية، عبر تطبيق حسابات ضمان إلزامية لمبيعات المشاريع على المخطط، ووضع معايير لإطلاق المشاريع، وتبسيط إجراءات الترخيص. بالإضافة إلى ذلك، اعتمدت أبوظبي معايير مماثلة بينما أقرَّت إمارة الشارقة قانوناً خاصاً بحساب الضمان. هذه التشريعات رفعت مستوى الشفافية وزادت ثقة المستثمرين.

ويتزامن ذلك مع تحول شركات التطوير إلى خطط السداد المسبق، مما يعزز القدرة على التنبؤ بالتدفقات النقدية ويخفض الاعتماد على التمويل الخارجي. وفي الوقت نفسه، تُظهر بيانات مصرف الإمارات المركزي أن نسبة الائتمان المصرفي الموجه لقطاع العقارات السكنية ظلت مستقرة عند مستويات معتدلة خلال الأعوام الأخيرة:

تعرض الائتمان المصرفي للعقارات (الإمارات)

سيولة قوية وهياكل رأسمال مريحة

بجانب الإيرادات المتراكمة، تظهر بيانات «موديز» أن شركات التطوير المصنَّفة تتمتع بمستويات مرتفعة من النقد والرصيد غير المقيد، إضافة إلى خطوط ائتمان مسحوبة وغير مسحوبة، وهو ما يعزز قدرتها على تلبية الالتزامات القصيرة الأجل والاحتياجات التمويلية المستقبلية. الرسم التالي يبرز الفوارق في هيكل السيولة بين المطورين:

السيولة وهياكل السداد المسبق لدى المطورين المصنَّفين

تنويع الأنشطة يقلل المخاطر

أشار التقرير إلى أن تطور نماذج الأعمال لدى الشركات الإماراتية عزز مرونة القطاع بشكل كبير. فالشركات الكبرى تتبع استراتيجيات متنوعة تشمل تطوير مجتمعات سكنية واسعة مثل مشروعات «إعمار» و«الدار» و«أراد»، إلى جانب مشاريع الأبراج الفاخرة ذات العلامات التجارية التي تطورها شركات مثل «بن غاطي». ويساعد هذا التنوع في توفير مصادر دخل متعددة، ما يخلق احتياطياً طبيعياً لمواجهة دورات السوق. كما تحول بعض المطورين الهجينين مثل «داماك» و«شوبا» إلى مشاريع المجتمعات السكنية للتخفيف من مخاطر التنفيذ ونقص المقاولين.

خلاصة

تؤكد «موديز» في تقريرها أن شركات التطوير السكني في الإمارات مهيأة للتعامل مع تباطؤ متوقع في السوق بفضل الطلب القوي والإصلاحات التنظيمية وإيراداتها المتراكمة الكبيرة. ومع أن زيادة المعروض قد تضغط على الأسعار في الأعوام المقبلة، فإن الأسس القوية للقطاع – من حيث السيولة والحوكمة وتنوّع قاعدة العملاء – تجعل المطورين في موقع جيد للحفاظ على جودة ائتمانية قوية. ومع ذلك، يظل السوق عرضة لتقلبات مرتبطة بثقة المشترين والأوضاع الاقتصادية العالمية، ما يحتم على المطورين الاستمرار في تطوير نماذج أعمالهم وتنويع مصادر تمويلهم.