صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي، اليوم الإثنين الموافق 4 أغسطس 2025، رسميًا على قانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. كما أصدر الرئيس قانون رقم 165 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها.
نشرت الجريدة الرسمية المصرية في عددها رقم 30 “مكرر”، الصادر في 4 أغسطس 2025، قرار الرئيس بالتصديق على القانون، ليبدأ العمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ النشر.
خلفية تعديل القانون
جاء تعديل قانون الإيجار القديم تنفيذًا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر 2024، والذي قضى بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين الأولى والثانية من القانون رقم 136 لسنة 1981. استند الحكم إلى أن “ثبات القيم الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية – يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية”.
أبرز بنود القانون الجديد
إنهاء عقود الإيجار القديم
تنص المادة 2 من القانون على إنهاء عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، بينما تنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات.
تصنيف المناطق وتحديد القيم الإيجارية
تشكل لجان حصر في نطاق كل محافظة بقرار من المحافظ المختص لتقسيم المناطق إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، واقتصادية. تعتمد هذه التصنيفات على معايير محددة تشمل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، المرافق المتصلة بالعقارات، شبكة النقل والخدمات، والقيمة الإيجارية للعقارات المجاورة.
الزيادات في القيم الإيجارية
تصبح القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغرض السكني في المناطق المتميزة عشرين ضعف القيمة السارية بحد أدنى ألف جنيه شهريًا، وعشرة أضعاف في المناطق المتوسطة والاقتصادية بحد أدنى 400 جنيه للمتوسطة و250 جنيه للاقتصادية. أما الأماكن المؤجرة لغير غرض السكني فتصبح خمسة أضعاف القيمة الحالية.
يلتزم المستأجرون مؤقتًا بسداد 250 جنيه شهريًا حتى انتهاء لجان الحصر من أعمالها، ثم سداد الفروق المستحقة على أقساط شهرية. تزيد القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15% طوال الفترة الانتقالية.
حالات الإخلاء الفوري
يحدد القانون حالتين للإخلاء الفوري قبل انتهاء المدة المحددة: إذا ثبت ترك المستأجر المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو إذا ثبت امتلاكه وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس الغرض. في حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك طلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية دون الإخلال بالحق في التعويض.
الوحدات البديلة
ينص القانون على حق المستأجرين في التقدم بطلبات للحصول على وحدات بديلة من الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، بشرط تقديم إقرار بإخلاء الوحدة الأصلية. تُمنح الأولوية للفئات الأولى بالرعاية، خاصة المستأجر الأصلي وزوجه ووالديه. أعلن وزير الإسكان عن رصد 238 ألف و109 وحدات سكنية جاهزة كسكن بديل لوحدات الإيجار القديم.
نطاق تطبيق القانون
يسري القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكني والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. يبلغ عدد الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم حوالي 3 ملايين وحدة، منها 1.88 مليون وحدة سكنية تضم حوالي 1.6 مليون أسرة بواقع 6.1 مليون شخص.
التوزيع الجغرافي
تتركز 69% من وحدات الإيجار القديم في أربع محافظات: القاهرة (36%)، الجيزة (19%)، الإسكندرية (9%)، والقليوبية (5%). تضم القاهرة الكبرى والإسكندرية حوالي 83% من إجمالي أسر الإيجار القديم.
ردود الأفعال
رحب ممثلو الملاك بالقانون الجديد، حيث وصفه أحمد جاد المتحدث باسم رابطة ملاك عقارات قانون الإيجار القديم بأنه “انتصار لقضيتنا التي دافعنا عنها منذ سنوات”. من جانب آخر، أثار القانون مخاوف لدى المستأجرين وممثليهم الذين يرون أن توفير الوحدات البديلة لن يمثل حلًا كافيًا للمشكلة.
يمثل هذا التشريع نقطة تحول مهمة في تاريخ قانون الإيجار المصري، حيث ينهي عقودًا استمرت لعقود بمبالغ رمزية، ويعيد تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين على أسس اقتصادية أكثر عدالة وفقًا لرؤية الحكومة المصرية.
